SALIO DE GUATEMALA PARA ENTRAR EN GUATEPEOR

SALIO DE GUATEMALA PARA ENTRAR EN GUATEPEOR

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“frecuentemente vendemos un Vehículo, lo entregamos, no hacemos papeles, no nos pagan y aparte de eso nos embarga por los impuestos”

EL REMEDIO RESULTO PEOR QUE LA ENFERMEDAD

«Salir de Guatemala para entrar en Guatepeor» o «El remedio resulto peor que la enfermedad» son dichos que se forman a partir de un juego de palabras. Como tal, expresan la situación paradójica de quien, por evitar una situación mala, acaba por meterse en otra peor.

 

Este es el caso de Mary, joven guamaluna, que con su uniforme de enfermera inspira nobleza,  autocuidado, limpieza, pureza, transparencia, respeto, sinceridad y apoyo a los demás, desesperada porque se había quedado sin trabajo, y estando lo que se dice parroquialmente «Colgada» con las cuotas del préstamo que el banco le había hecho para comprar un Automóvil que ya contaba con mas de 7 años de estar rodando por las calles de su pueblo, decidió cambiar con Cesar, ese carro por una Yamaha Biwis (el sueño de muchas), con la condición de que él, le continuara pagando las cuotas al banco.

 

Después de mas de 12 años de haber firmado la promesa de compraventa en un papel amarillento y descolorido por el paso implacable del tiempo, tras haberse paseado por la defensoría del pueblo,  por el consultorios jurídico de una prestigiosas universidad, con palabras entrecortadas, suplica ayuda para resolver lo que con mucha ilusión pensó que era una solución mágica para su problema.

 

Como siempre digo «de eso tan bueno no dan tanto», don Cesar no ha pagado ni una solo cuota al banco, y mucho menos los impuestos del vehículo, y ahora Mary, no solo esta siendo embargada por el banco, si no por la oficina de impuestos distritales y reportada ante las centrales de Riesgo.

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es la parte inicial de otro contrato con el cual se materializa lo prometido.

 

La promesa de compraventa como todo contrato, es ley para las partes, siempre y cuando cumpla los requisitos que la ley exige, «conste por escrito, que no sea ineficaz, que contenga un plazo o condición,  que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, y que para perfeccionarlo, solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

 

En la promesa de compraventa se puede incluir unas Arras, como se dice coloquialmente, «echarse para atrás pagando una suma de dinero previamente establecida». También se puede incluir en la promesa una Cláusula penal, que significa que si la promesa no se cumple, o se cumple tarde o parcialmente, el incumplido debe pagar la suma estipulada en calidad de pago anticipado de los perjuicios

INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA

Cuando se incumple la promesa de compraventa la parte cumplida puede hacer una de varias cosas, dependiente de lo que se haya acordado en el contrato.

 

•Demandar el cumplimiento de la promesa, es decir, pedirle al juez que ordene a la otra parte a cumplir, que es lo que se denomina acción de cumplimiento. Se insiste que para ello es necesario que la parte que demanda el cumplimiento haya cumplido cabalmente con su parte del contrato

 

Demandar la resolución del contrato, es decir, que el juez declare la terminación del contrato y ordene la entrega del bien, en este caso la devolución del carro y de la moto. Si las dos partes han incumplido, lo que el juez hará es declarar la resolución del contrato por mutuo disenso, y allí ninguno puede reclamar indemnizaciones ni el pago de la cláusula penal si la hubiere, excepto las restituciones mutuas.
REQUISITO PARA DEMANDAR

Si decide demandar, se deberá presentar un acta de no acuerdo o de inasistencia expedida por un centro de Conciliación autorizado. El Centro de Conciliación esta obligado a entregarle el numero de radicado de su caso, la citación a la audiencia de conciliación y el acta de no acuerdo o inasistencia a la audiencia.

¿QUE HACER CON LO DE LOS IMPUESTOS?

Si incurrió en la mala practica de dejar el traspaso abierto y la otra persona no pagó los impuestos del automóvil, se generó una multa o si se cometió algún delito.

 

En vigencia de la ley 488 de 1998, el vendedor, puede demostrarle a la autoridad tributaria que dejo de ser el propietario y poseedor y, por ende, que no es sujeto pasivo del impuesto. Para tal efecto, debe acudir ante las autoridades administrativas de transito para que le registren la venta y ante la autoridad tributaria para que le cobren el impuesto al real propietario.

 

Si le han incumplido una promesa de compra venta, en Domino Gruop sas le podemos ayudar, contáctenos al celular 300-570-9430 o visítenos en la pagina web www.dominoprofesinal.com


PIENSA VENDER SU INMUEBLE, CUIDADO CON LA GANANCIA OCASIONAL

Categoría: Impuesto , Inversion

LA GANANCIA OCASIONAL

En Colombia por muchos años, cuando se vendía un Inmueble (Lote o Casa), la escritura pública de venta se hacía por un valor igual o un poco superior al avaluó catastral del mismo, así este fuera muy inferior al precio realmente pactado. Por Ejemplo, en los años 90, Pedro le compro a Juan su casa en DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($200.000.000) , cuyo avaluó catastral según el último recibo de pago de impuesto predial era de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS M/CTE ($95,000,000), por eso Pedro le pidió a Juan que hicieran la escritura de compraventa por valor de  CIEN MILLONES DE PESOS M/CTE ($100.000.000) para pagar menos gastos notariales, lo cual le convenía a ambas partes.

El año pasado el recibo de impuesto predial de la Casa le llego a Juan con un avaluó catastral de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE PESOS M/CTE. ($125.000.000) y este año Juan decide venderle la casa a María por un valor de TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($300.000.000), y tal cual como lo había hecho Pedro, él también le pide a María que hagan la escritura de compra-venta por un valor de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE PESOS M/CTE. ($150.000.000), para pagar menos gastos notariales, lo cual le conviene a ambas partes, a lo cual Juan accede.

Hasta este momento, todo es felicidad y alegría, pero cuando Juan y María se acercan a la Notaria para hacer la Escritura, se encuentran con la sorpresa de que el Notario les manifiesta que aunque ellos pueden pactar libremente el valor de venta de la casa, esa escritura no se puede hacer si no como mínimo por el 85% del valor comercial de la casa, el cual según el mercado inmobiliario es de QUINIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($500.000.000), es decir la Escritura se debe hacer por un valor de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE PESOS M/CTE ($425.000.000) y que él está en la obligación de reportarle el valor del negocio a la DIAN.

Eso significa nada más y nada menos, que Juan le tendrá que pagar al Estado el 10% de la diferencia entre el valor de la escritura de venta que le está haciendo a María y el valor de la compra de la casa ($100.000.000) o el Avaluó Catastral del año anterior ($145.000.000) el que sea mayor. Esto es lo que en materia tributaria (impuesto de renta y complementarios) se denomina como la GANANCIA OCASIONAL, que en este caso Juan tendrá que declarar y pagarle al Estado un valor de  TREINTA MILLONES DE PESOS M/CTE. ($30.000.000).

Porque antes SI y ahora NO?

Desde hace muchos años el artículo 90 del Estatuto Tributario prohibía esta práctica, pero la DIAN no contaba con los mecanismos eficaces para controlar esta forma de evasión fiscal; pero la última reforma tributaria (ley 1943 de 2018 o  Ley de financiamiento), con el propósito de dotar a la DIAN de dichos mecanismos,  modificó el artículo 90 del Estatuto Tributario, así: 

«El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero o en especie. Para estos efectos será parte del precio el valor comercial de las especies recibidas. Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, el cual deberá corresponder al precio comercial promedio para bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenación. Esta previsión también resulta aplicable a los servicios. En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al auto avalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. En los casos en que existan lista de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o transferidos  los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. Del mismo modo, el valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto.

En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un  valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor.» Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN para determinar el valor real de la transacción. 

A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.

 

Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo, el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por la Superintendencia de Industria y Comercio, por el Banco de la República u otras entidades afines. La aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso.

Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.»

Las sanciones previstas para realizar esta práctica van desde pagar hasta cuatro veces el valor del impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, hasta una pena privativa de la libertad de 36 a 60 meses de prisión y multa del cincuenta por ciento (50%) del mayor valor del impuesto a cargo determinado (ARTÍCULO 434B E.T) o pena de 48 a 108 meses de prisión y multa del 20% del Valor de los activos omitidos (ARTÍCULO 434A E.T).

Evítese problemas inesperados cuando vaya a vender sus inmuebles, en DOMINO GROUP SAS lo asesoramos. Contáctenos en la página web: www.dominoprofesinal.com, o al whatsapp: 300-570-9430 , Teléfono:  665 7732.